しょーぺーの築古戸建の戦略とは
2023年7月から本格的に築古戸建事業をスタートしました。
築古の戸建てを購入&リノベーションして賃貸として貸し出す予定です。
ちょっと細かいこと言うと「不動産事業」でございます。
「不動産投資」ではないんですね。
投資のように「労働なしてお金が増えていく」なんてことは1％もないです。
事業として収益を得るまでに、自ら動きまくります。
しかもせどりと違って ”築古戸建” は完全に素人です。
はじめるまで 1坪がなん平米かも知りませんでした（1坪≒3.3平米）
せどりと一緒で最初は大変でしょうが
正しい方向に 適切な労力をかければいけるかなと考えております。
ちなみに私の築古不動産戦略は…
”市場の歪みに全力で自分の手札をぶっこむ”
これでございます。
どうですか この『素人感満載のThe 脳筋戦略』
人脈やコネ、属性や資金、これらがない私はこれしかないと本気で考えています。
もうちょっと詳しく書いていきますね。
しょーぺーの築古戸建の戦略
※ 素人の個人的な考えでございます。ご了承ください。
不動産にはたくさんの手法やスタイルがあります。
不動産 → 戸建賃貸 → 築古戸建のジャンル内でも相当なやり方があると思います。
そのなかでも しょーぺーのやり方は
購入・リフォーム費用コミコミ500万円でしっかりリフォームスタイルです。
物件とリフォーム費用込みで500万円で抑えます
設定家賃は6万円/月 年間72万円を1つの目標としています。
利回りは 実質10〜12％を予定しています。
中古戸建の利回りとしては低い数字かもしれません。
ですが、このスタイルを選んだのにはワケがあります。
クレームを極限まで少なくする
狙うエリアは東海エリアの郊外です。
どのエリアもだいたい、家から車で1時間ほどかかってしまいます。
入居者さんからのトラブルがあった際は、すぐに駆けつけるのが理想ですが
すぐに動けにないかもしれません。
私も他事業含めて、なるべく時間的拘束は避けたいのが本音です。
そういったリスクをできるだけ潰すためにも
水回り、ガス配管、屋根などの重要な修繕は済ませておきます。
入居後にクレームが多く、その度に対応していては
結果的に「築古戸建事業」の効率が悪くなってしまいます。
必要なことは最初にしっかりやっておきたいのです。
ボロ戸建て投資はできない
いま戸建投資で流行っているのは「ボロ戸建投資」などの
低価格で仕入れて、DIYで極力費用を掛けずに貸し出すスタイルです。
いかに安く仕入れて、安く修繕して入居者を入れるか。
ここがポイントとなります。
10万円で物件購入、10万円でDIYして、家賃3.5万円 年間42万円の家賃収入など
戸建て投資としては、とんでもない利回りを実現することができます。
しかし私はこのスタイルはできません。
（もちろんこのスタイルを否定するわけではありません）
これらの手法は家賃相場が低いことが、個人的にネックになると考えています。
6~8万円の家賃収入を得るには、家賃3,4万円の物件が2軒必要です。
単純に保有する物件数を増やさないといけません。
物件数が増えれば管理する労力も増えていきます。
また家賃が安い分、入居者の属性は高くありません。
低所得者、生活保護受給者、独り身の高齢者などの方々対象となります。
家賃の回収が不安定であるのと、中長期入居が難しい人が多いと予想されます。
夜逃げや近隣住人とのトラブルのリスクも考えた場合、
利回りは良くても「中長期の安定的な収入」とは程遠くなってしまうと思います。
もちろんこの考えは私個人の考えであり、もっと良い方法があるのかもしれません。
しょーぺーどうやって築古戸建はじめたん？
らいおんさんに教えてもらってます
X（旧ツイッター）を見ている人はご存知かと思います。
私は らいおん（もりだいち）さん に教えてもらっています。
同じ東海エリアで活動していることや、下記の理由から勉強させてもらっています。
- 広い不動産業界の中でもビジョンが明確
- 自分のやりたいスタイルとマッチしている
- いやらしさがない
らいおんさんのコミュニティに入会させてもらって
一緒に物件を見てもらったり、相談をお願いしたりしています。
じゃあ具体的にどんなことをしているのか
書いていきましょう。
エリアの選定
まずは物件を探すエリアを選定します。
私の狙っているエリアは「郊外でも人口が集中してるエリア」です
マンションやアパートはあっても、戸建ての賃貸物件が少ないところ。
そんなエリアが狙い目になります。
もちろん買える物件があれば愛知のど真ん中、名古屋市内で買いたいです。
が、地価的に500万円で買える戸建なんてまずないでしょう。
なので上記のようなエリアになります。
郊外であっても人口が集中しており
戸建の需要と供給バランスが釣り合ってないエリアですね。
ただ素人はそのエリアがどこだかわかりません。
なので私は ”餅は餅屋” プロのコミュニティにお邪魔しました。
情報の取り方がわからなければ、情報を教えてもらうのも
立派な戦略の1つだと思います。
物件情報の取り寄せ
エリアがわかったあとは
ネットの不動産ポータルサイトで物件を探していきます。
条件の1例としては
- エリア指定
- 500万円以下
- 駐車場付き
- 土地（古屋付き）
- 「新着順」並び替え
これらの条件にヒットした物件を片っ端から見ていきます。
詳細情報を確認して、自分に手に負える物件かどうか判断します。
私なら 借地、私道、修繕費が高額の状態、これらを除外します。
せどりでいう「リサーチ」の工程と似ていますね。
条件に当てはまった物件の詳細資料を問い合わせて
実際に見に行く物件を選定していきます。
物件の視察と結果
最初は１人で行っても何を見ればいいのかわかりません。
なので初心者の方は、ベテランの方と一緒に行くのがおすすめです
（もちろん仲介業者さんには事前に承諾を得て）
私もまっったく分からなかったので、らいおんさんに教わりながら
物件を何軒も見ました。すると見るポイントというのがわかってきます。
- 外壁や基礎にクラック（亀裂）が入っていないか
- 床下に湿気やシロアリの跡はないか
- 雨漏りは修繕できるレベルか
- 浄化槽、上下水道、ガスは修繕費がどれぐらいかかるか…など
それに加えて修繕費の大体の予算がわかるようになります。
外壁塗装で足場込みで80万円、和室を洋室化で10万円、
キッチンを新品入れ替えで15万円…などが掴めてきます。
これらを物件毎に毎回見るようにすれば、概算で算出できるようになります。
そうすれば自分の物件を見る目も鍛えることができます。
上記の繰り返し
上記3ステップを繰り返します。
エリアの選定、物件情報の取り寄せ、物件の視察…これを何周もします。
もちろん不動産用語など、わからないことはその都度調べます。
最初は1枚のマイソク（物件情報）を読むのも30分ぐらいかかっていましたが、
今ではパッと見ただけで、ある程度の内容は判断することができます。
実際の物件視察は下記の動画の感じです。
ただここまでは他の「不動産投資家」と言われる人たちと変わりません。
なので私の場合は「スピードと真摯な対応」を徹底しました。
すると不動産屋さんから、ネット掲載前の情報をいただけるようになりました。
ここについては少しコツがあるので、また詳しく記事を書こうと思います。
不動産には多種多様な手法・戦略がある
不動産は無限に手法や戦略があると思います。
一言に「不動産」と言っても多岐に渡るので、当たり前ですね。
その中でもしょーぺーは、こんな戦略で築古不動産を進めていこうと考えています。
もちろんこのやり方があっているの、
もしかしたら間違っているのかも…それすらも分かりません。笑
そこも踏まえてまずはやってみようと思います。
なにかしらの失敗はするので、そこも含めて今後も発信しようと考えています。
築古戸建のYouTubeも始めました！
（更新ストップしています…すみません）
今回は「しょーぺーの築古戸建戦略」でした。
今後も中古せどり、築古戸建、それぞれを発信していきます🙆🏻♂️
最後まで読んでいただきありがとうございました！
